«Цены подскочат на 15%»: как отмена долёвки скажется на рынке недвижимости в Ростове
Эксперты рассказали, какие гарантии появятся у горожан и почему эскроу-счета не выгодны застройщикам

ПАРТНЁРСКИЙ МАТЕРИАЛ


С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...». Цель законопроекта перейти к проектному финансированию, ужесточить требования к застройщикам и усилить защиту прав дольщиков, которые отныне будут хранить свои средства в банке на застрахованных эскроу-счетах. Как изменятся отношения между продавцом и покупателем, с какими сложностями столкнутся строительные компании и правда ли, что цены на недвижимость резко поползут вверх? Застройщики и банкиры собрались за круглым столом, чтобы ответить на часто задаваемые вопросы рядовых граждан и рассказать о новых правилах игры.
Станислав Нови,
директор юридической компании «Нови и партнеры», модератор мероприятия
Станислав Цвиренко,
председатель правления АСО «Комстрой»


Маргарита Антепа,
начальник отдела по работе
с клиентами крупного и среднего бизнеса Ростовского отделения ПАО «Сбербанк»
Андрей Шумеев,
генеральный директор АО «ЮИТ Дон»



Камал Юсупов,
руководитель отдела продаж ООО «ЮгСпецСтрой»


Василий Клименко,
директор ООО «СтройГарант»



Эдуард Авакян,
начальник отдела продаж розничных продуктов Ростовской дирекции по развитию бизнеса филиала «Газпромбанк» (АО) «Южный»

Станислав Нови
— Что из себя представляют поправки в 214-ФЗ и почему вокруг только о них и говорят? Как законопроект облегчит или усложнит работу застройщиков и скажется на нас, простых ростовчанах?
Андрей Шумеев:
— Закон направлен на минимизацию риска для участников долевого строительства, и его нужно соблюдать. Правда, у клиентов «ЮИТ Дон» в этом плане проблем никогда не было, не будет их и при новом законе. Единственный минус — увеличение себестоимости строительства, которая вырастет на тот процент, под который банки начнут выдавать застройщику кредиты. Вместе с тем стоимость жилья определяется рынком, поэтому если клиент готов покупать квартиры по более высокой цене, он будет покупать. Если же нет, цены останутся прежними, а сами застройщики просто получат меньше прибыли, которая и сейчас невелика.

Станислав Цвиренко
— Во-первых, изменится механизм финансирования строек: теперь деньги на строительство можно будет получить только под проценты у банков. Во-вторых, появятся определенные требования к уставному капиталу. Вводятся такие понятия, как «один дом — одно разрешение». Проекты жилых комплексов придется делить на отдельные этапы, и для каждого из них нужно иметь отдельное юрлицо, размежевывать земельный участок и получать на него разрешение на строительство. К моменту реализации квартир в ЖК на банковском счете застройщика должны лежать собственные денежные средства в размере не менее 10% от планируемой стоимости строительства. Если проект предполагает возведение четырех-пяти домов, то необходимо заморозить около 500 миллионов рублей, которые можно было бы дополнительно вложить в развитие инфраструктуры — строительство школ, детских садов и другое.

Проектное финансирование имеет ряд преимуществ: у граждан появится гарантированная защита, а девелоперы избавятся от некоторых обязательных платежей, например, страховых. Однако на практике мы столкнемся и с минусами: принятые поправки неминуемо приведут к удорожанию квадратного метра. Думаю, 15% — это минимальная разница в цене.


Камал Юсупов
— Согласен с коллегами, что закон однозначно приведет к подорожанию. Сегодня обыватель этого не увидит, но года через два строительные «пятна», взятые в 2017–2018 годах, достроятся, и вот тогда уже будет нехватка строительных метров, которая отразится на конечном покупателе. В целом по стране эксперты прогнозируют увеличение стоимости жилья на 15%, я придерживаюсь такого же мнения.


Василий Клименко
— Мне кажется, принятый закон сильно ударит по работе застройщиков. Крупные девелоперы за счет чего живут? За счет крупных оборотов, за счет домов, которые одновременно возводятся в разных местах и ценовых сегментах, находясь на разной стадии готовности. Какие-то объекты продаются медленно, какие-то быстрее. Раньше девелопер самостоятельно управлял денежными средствами так, как считал нужным для бесперебойного процесса строительства. Теперь такой возможности не будет: хочешь приобрести необходимые материалы — согласуй с банком да еще заплати ему проценты. И теперь скорость реализации квартир одного объекта будет ставить девелопера в зависимость, так как он не сможет компенсировать это за счет продажи других объектов. Я думаю, из-за новых поправок резко снизится число застройщиков, уменьшится количество возводимых объектов, и, как следствие, подскочат цены на квартиры.


Станислав Нови
— Насколько финансово-кредитные организации готовы вступить в тройственный союз «застройщик-покупатель-банк», и как именно будут построены новые правила игры?
Маргарита Антепа:
— Работа строится следующим образом: продавец и покупатель заключают между собой договор долевого участия и регистрируют его в Росреестре, далее дольщик и представитель застройщика приходят в банк и предоставляют зарегистрированный ДДУ. На его основании заключается трехстороннее соглашение с участием банка, открывается счет-эскроу. Затем покупатель перечисляет деньги на ранее открытый счет в оговоренные с продавцом сроки (в настоящий момент плата с покупателя за перечисление денежных средств не взимается). После средства на эскроу-счете блокируются до тех пор, пока компания не сдаст дом в эксплуатацию и не передаст по акту приема-передачи хотя бы одну квартиру собственнику.

Эдуард Авакян
— Эскроу-счета — безусловно, плюс для покупателей. Но что они будут делать, если банк обанкротится или лишится лицензии? Вероятнее всего, все долговые обязательства возьмет на себя другая кредитно-финансовая организация, но четких инструкций, как это будет происходить, пока нет. В подобной ситуации регламентирующим органом будет являться Центральный банк.

Станислав Нови
— Что же делать дольщикам, которые купили недвижимость до появления эскроу-счетов? Стоит ли им бежать в банк и расторгать уже имеющийся договор, или им выдадут квартиры по старой схеме?
Станислав Цвиренко:
— Дольщикам, которые приобретают сегодня квартиры по ФЗ-214, опасаться нечего. Они получат объекты недвижимости согласно договору, который заключили ранее, рост цен их уже не коснется. С другой стороны, проектное финансирование — это всего лишь новая схема оптимизации строительства. При этом наша компания старается оптимизировать строительные процессы для удержания цены, сохраняя высокое качество. Наше главное преимущество — большой опыт работы: более 20 лет мы строим в Ростове-на-Дону. Нам доверяют жители города, и мы ни разу не подвели своих дольщиков по срокам строительства.

Станислав Нови
— На какие средства будет вестись строительство, если денежная сумма на эскроу-счетах станет недоступна для застройщиков?

Маргарита Антепа
— На деньги застройщика и кредитные средства, которые будет выдавать банк. Если девелопер говорит, что ему нужно закупить стройматериалы на 30 миллионов рублей и данные траты заложены в проектной документации, мы предоставляем эту сумму. Далее по факту выполненных работ и по формам отчетности банк проверит факт целевого использования денег. Так что всё будет очень просто и прозрачно. Сбербанк работает на рынке проектного финансирования более 10 лет и имеет значительный опыт. Прежде чем одобрить кредитование, наши специалисты отдела строительной экспертизы проводят анализ проектной документации, проверяют объем собственных денежных средств застройщика, которые он уже вложил в строительство (по 214-ФЗ минимальная сумма — 15% от общей стоимости проекта). В связи с тем, что банк берет на себя риски строительства, мы не только дистанционно по документам контролируем выполненные работы, но и выезжаем непосредственно на объект.
Эдуард Авакян:
— Банкам нужен механизм, позволяющий кредитовать из десяти застройщиков не менее семи-восьми. Следовательно, и застройщикам необходимо перестраиваться на новый, более качественный подход к работе. То есть уже сегодня требуется планомерная перестройка ведения бизнеса, «легализация» финансово-хозяйственной деятельности. Для крупных девелоперов этого практически не требуется, либо это будет сделать намного проще. А для средних и мелких компаний это, возможно, станет проблемой, что приведет к объединениям или к другим негативным последствиям.

Станислав Цвиренко
— Надеюсь, большая часть застройщиков останется. Но определенный процесс монополизации неизбежен. Некоторые участники рынка, скорее всего, перейдут в сегмент частного домостроения, который также активно развивается. В принципе, если будут прописаны четкие правила игры для всех, я думаю, строительный рынок останется цивилизованным.

Станислав Нови
— На какие средства будет вестись строительство, если денежная сумма на эскроу-счетах станет недоступна для застройщиков?

Маргарита Антепа
— Кредит будет выдаваться по базовой рыночной ставке (сегодня она составляет 11,0–11,5% годовых), которая начнет снижаться в зависимости от продаж на данном объекте. Допустим, компания планирует потратить на стройку в текущем месяце 10 миллионов рублей, за этот период люди приобрели квартиры на сумму в 5 миллионов рублей (то есть окупили затраты на половину), тогда базовая ставка снизится с 11,0% годовых до 8,0–9,0% годовых. Если горожане купят жилье на озвученные 10 миллионов рублей, то процентная ставка уменьшится до 5,0%, а если продажи принесут застройщику сумму сверх кредитных обязательств, банк поэтапно сможет снизить процент по кредиту вплоть до 0,1%.

Станислав Нови
— Что можно посоветовать нам, простым ростовчанам, которые планируют обзавестись собственным жильем? Бежать, сломя голову, и покупать, пока есть доступные квартиры по доступным ценам или перенести покупку на потом?
Камал Юсупов:

— Если человек собирается покупать жилье, то лучше делать это сейчас. Во-первых, потому что в ближайшие месяцы повысится ипотечная ставка на 0,5% из-за увеличения ставки рефинансирования. Во-вторых, как мы уже говорили, увеличится себестоимость строительства, и граждан ждет взлет цен на 10–15%. Правда, мы надеемся увидеть это не раньше 2020–2021 годов.

Андрей Шумеев
— Для того, чтобы жилье подорожало, нужно, как минимум, чтобы спрос остался на том же уровне либо увеличился, а объем жилья, соответственно, уменьшился или остался на прежнем уровне. Это рынок, и здесь сложно что-либо прогнозировать, но мне кажется, стоимость первичного жилья увеличится на 5–6% и будет наступать на пятки «вторичке» по стоимостным показателям.


Василий Клименко
— Если люди планируют покупать жилье, пусть приступают к воплощению мечты уже сегодня. В ближайшие год-два недостатка в недвижимости не будет, так как достраиваются начатые объекты, а вот что последует дальше — прогнозировать сложно (возможно, уменьшение застройщиков приведет к монополизации рынка), но в любом случае дешевле точно не станет.
Просмотров: 4217
Читайте также
Другие материалы рубрики
Недвижимость