Всякий ли самозастрой удастся узаконить?

Все смешалось в восприятии жителями Дона российского законодательства. Кто-то уверен, что и для строительства дома в садовом товариществе ему обязательно нужны разрешение и проект, другие возводят многоквартирный дом в частном секторе без разрешительных документов и впадают в ужас, когда его начинают сносить. А какой шок испытывают те, кто успел приобрести в этом здании недвижимость, и говорить не стоит.

Недавно Верховный суд РФ обнародовал анализ по делам о попытках граждан узаконить строение, возведенное без разрешений и согласований. В нем говорится, что в последние годы отечественные суды рассматривают огромное количество дел о признании права собственности на незаконные сооружения. При этом Верховный суд признает, что единой практики в стране нет: в одном регионе разрешают то, что в другом запрещают. В целом утверждается, что узаконить самовольно построенное здание можно – через суды общей юрисдикции.

«Верховный суд особо оговорил очень важный момент. Прежде, чем принять такой иск к рассмотрению, судья должен поинтересоваться, есть ли в деле документы, показывающие, что хозяин самостроя пытался всеми возможными способами его узаконить. Например, писал чиновникам, обращался по инстанциям, просил разрешение на строительство. При этом не важно, отказали человеку или вообще не ответили. Важен факт попыток узаконить строение. В общем, из документов должно быть понятно, что гражданин сделал все, что мог, но не нашел взаимопонимания. Вот тогда это судебное дело. Если истец не заморачивался с разрешениями вообще, а прямиком отправился в суд, то иск не следует принимать. Главная мысль, которую в анализе неоднократно подчеркивает Верховный суд, звучит так: отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку», – пишет «Российская газета», проанализировавшая доклад Верховного суда.

Также речь в анализе идет и дольщиках, которые пытаются отсудить свое право на квартиры в незаконном доме или хотя бы компенсацию. Обычно это происходит, когда здание достроено, но у владельца не получается его узаконить. Граждане в этом случае идут в суд и просят признать за ними право собственности каждого на свою долю. Это один из самых любимых способов тех, кто строит многоквартирные дома в частном секторе, сначала пытаясь выдать их за индивидуальные. Все мы наблюдали в Ростове пятиэтажки, чьи верхний и нижний этаж неумело выдаются собственником за подвал и мансарду. В подобных случаях, как уточняет Верховный суд, судьи в первую очередь обязаны проверить, были ли нарушены таким строительством нормы и законные интересы других людей.

«В качестве примера приведен некий иск, когда суд не проверил все. А именно, на чьей земле выросло здание, и отдал квартиру в нем дольщику. Оказалось, что участок находится в муниципальной собственности, а застройщик взял его в аренду на несколько лет под магазин из легких конструкций, а построил дом на сотни квартир. Хотя решение об изменении назначения земли не принималось», – пишет издание.

Также начинающим застройщикам стоит учитывать, что существует одно ограничение – на дополнительное строительство. Если в документах на землю такой запрет оговорен, а предприниматели к своему «законному» свежепостроенному магазину или ресторану решают добавить маленькую пристройку или надстроить пару-тройку этажей, они могут не сомневаться – пристройку снесут. И никаким решением суда узаконить ее не получится.

Кто же может строить без разрешений, не боясь судов и сноса? Это рядовые граждане, которые возводят частные дома на предназначенной для индивидуального строительства земле. Их право узаконить строение задним числом поддерживает «дачная амнистия».

«30 июня 2006 года был принят Федеральный закон № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». Он получил широкую известность как «закон о дачной амнистии». Это упрощенный порядок регистрации прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества. Упрощенный порядок регистрации прав вводится на жилые дома, которые построены на участках для индивидуального жилищного строительства и на приусадебных земельных участках, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства», – сообщает начальник отдела регистрации прав на земельные участки управления Росреестра по Ростовской области Лариса Котова.

По ее словам, срок упрощенного порядка регистрации прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества был продлен до 1 марта 2015 года. Это относится только к регистрации строений в упрощенном порядке. Регистрация земельных участков временного ограничения пока не имеет. В Госдуме на рассмотрении находится законопроект, согласно которому предлагается сделать «дачную амнистию» бессрочной.

При этом на днях туда же внесен законопроект, который предлагает норму, предусматривающую до 1 марта 2015 года упрощенный порядок получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта индивидуального жилищного строительства и госрегистрацию прав на него, распространить только на объекты, находящиеся на участках, предоставленных гражданину в собственность до введения в действие Земельного кодекса.