Монолитные трущобы или современный Ростов: что будут строить в городе в ближайшие 30 лет

Вдоль Нагибина появилась уличная выставка рисунков «Ростов — город будущего». На ярких картинках — футуристические пейзажи, дома в форме пирамид, сияющие летательные аппараты и пестрые башни фантазийных форм и размеров. Так город представляют дети. Перед взрослыми Ростов будущего предстает иным.

Каким — рассказываем в третьем выпуске проекта «Архитектура вне времени». В первых двух мы расспросили экспертов о прошлом — как менялся город от доходных домов до хрущевок, что происходило здесь в девяностые и как это повлияло на его сегодняшний облик.

Ростов обреченный?

Через 30 лет на Дон лягут тени. Тени тридцатиэтажек, которые вырастут на Левом берегу. По версии архитектора Сергея Трухачева, таких ЖК будет пять или шесть. Между собой и «большой землей» их соединят хитросплетения мостов и транспортных развязок.

— Несмотря на все попытки возводить что-то в пойме Дона, природа окажется сильнее. Застроить сплошь всю территорию между Батайском и Ростовом не удастся, — считает Трухачев.

Не только Левый берег окажется под гнетом высоток. Почти все свободные территории внутри города застроят — старый аэропорт, ипподром, промышленные зоны и пустые пятна, где когда-то стояли дома дореволюционной эпохи.

Трухачев говорит, что многие девелоперы будут стремиться строить «под отмостку», то есть ставить дом на весь участок целиком, оставляя совсем небольшое пространство вокруг. Плотность будет высокой.

— Такая ситуация сложилась из-за отсутствия в правовой базе документов, которые бы увязывали плотность застройки с площадью земельного участка, — поясняет архитектор. — А этажность зданий растет, потому что позволяют технические возможности.

— Современная архитектура останется неизменной — если рынок радикально не изменится, в ближайшие 30 лет в городе будут появляться однотипные башни-коробки, обшитые вентфасадом или облицованные кирпичом, — полагает Трухачев.

Архитектор Анатолий Мосин, считает, что в Ростове, как и в целом в России, будет развиваться капиталистический романтизм. Этим термином один из исследователей культуры метко назвал архитектуру девяностых.

— Так как строительным комплексом по большей части руководят люди 40–50 лет, имеющие большие возможности, то и результат им видится как символ успеха девяностых — башня из синего стекла или резьба по алюкобонду на высотке в 30 этажей у реки.

— В основе капрома лежит использование капитала и воплощение амбиций застройщика на основе личных представлений о прогрессе. В 2022 году этот стиль тоже находит свои проявления — в новых формах и с помощью новых технологий, — говорит Мосин.

Архитектор Артур Токарев говорит, что последние 26 лет архитектура не изменилась в лучшую сторону. Сейчас в городе происходит следующее: историческую застройку сносят, высотки — строят.

— Положительные примеры есть, но их мало. Мы лишаемся исторической среды, формирующей лицо Ростова. Кроме того, нынешняя высотная застройка дает дополнительную нагрузку на инженерные сети и социальную инфраструктуру. Городу не хватает школ и детских садов, например. Но кто их будет строить? Особенно в центре. И эти вопросы будут только усугубляться, — считает Токарев.

Но всё не так мрачно. По мнению Токарева, в Ростове есть хорошие архитекторы. Поэтому в городе будут появляться положительные примеры — в большей степени в интерьерах, в меньшей — в архитектуре и благоустройстве.

— У нас есть прекрасно оформленные рестораны и кафе, отдельные общественные пространства, но на сегодняшний день с архитектурой ситуация не слишком хороша и тенденций к улучшению не видно, — добавил Токарев.

Генплан на будущее

По мнению Трухачева, генплан постепенно становится документом, который призван обслуживать застройщиков. Основная проблема — отказ от внесения в него изменений по итогам публичных слушаний. Что-то поменять можно только в следующей версии, а нынешний генплан действителен до 2025 года.

— Зонирование города делит его на жилые и общественно-деловые пространства. И последние трактуются так, что жилье в них тоже можно размещать, — говорит эксперт. В жилых зонах при этом можно строить любые дома — и высотные, и малоэтажные, по-разному влияющие на инфраструктуру и прочие системы.

Частная малоэтажная застройка и высотное строительство — два разных типа жилья, по-разному влияющие на город. Но с точки зрения генплана это одно и то же. Свечки в частном секторе появляются именно поэтому.

В июне 2022 года депутаты Законодательного собрания Ростовской области приняли закон «О развитии агломераций в Ростовской области». Согласно документу, в регионе создадут три мегаполиса. Границы и органы управления городов в составе агломераций сохранятся, но появятся единые транспортные тарифы, ставки налогов, подходы к финансированию инвестиционных проектов. В Ростовскую агломерацию войдут Ростов-на-Дону, Аксай и Батайск.

Трухачев считает, что перспектив территориального слияния с Аксаем больше. Там следует ожидать хаотичной застройки. В течение 20 лет застроят территорию старого аэропорта, там сплошной стеной встанут башни в 30 этажей с вкраплениями ТЦ и школ на 4–5 тысяч мест каждая.

— За аэропортом, севернее Аксая, будут застраивать поля. Их уже начинают осваивать, — говорит эксперт. — Там, где раньше была зона воздушных подходов, возникнет частный сектор, состоящий из домов разной степени комфортности высотой в один или два этажа. Каждый из них обнесут высоким кирпичным забором. Улицы в этом районе будут узкими, в них с трудом будут разъезжаться машины.

Человеческие перемещения

В Ростове живет 1 миллион 134 тысячи человек. За последние 10 лет численность населения выросла всего на 38 тысяч. Но нет никаких сомнений, что в ближайшие 30 лет нас станет больше. Одна из причин — миграционный потенциал города. Весной 2022 года Ростовская область заняла седьмое место в десятке регионов, куда чаще всего переезжают.

— У нас действительно наблюдается интенсивный процесс миграции. Он предполагает приток активного трудоспособного и молодого населения. Наш город привлекателен для жизни. В первую очередь для жителей области, — считает социолог Оксана Посухова. — Люди приезжают как минимум для трудоустройства и получения образования. Население из области рвется в мегаполис по этой же причине. Кроме того, в качестве места для релокации наш регион рассматривают жители новых республик. Их много.

В нынешних условиях спрогнозировать, какое жилье люди будут покупать чаще — почти невозможно. Особенно сложно определить, будут ли востребованы квартиры премиум-класса. Это эксклюзивная ниша. Относительно жилья экономкласса можно говорить о выделении, например, таких групп потребителей — ростовчане и мигранты.

Ростовчане в большей степени будут ориентироваться на покупку жилья в районе своего проживания: здесь срабатывает эффект привычки и хорошей ориентации в инфраструктуре. Для каждой группы потребителей существуют свои дополнительные критерии отбора жилья: для работающего населения — локация и транспортная развязка, для семей с детьми — развитая социальная инфраструктура. Но всё же решающий аспект — цена, метраж и по возможности планировка.

— Приезжие и молодежь, конечно, будут ориентироваться на жилье низкой стоимости и ипотеку, различные жилищные программы. Соответственно, наполняться жителями будут локации с доступными, недорогими квартирами, с ремонтом от застройщика. Маловероятно, что это будет центр, речь скорее о периферии с развивающейся «самодостаточной инфраструктурой». Суворовский микрорайон как раз такое место, — рассуждает Посухова. — Застройщики тоже ориентируются на ипотеку.

В то же время те, кто имеет стабильный доход и представляет средний класс, в Суворовский не поедут. Эти люди привыкли к комфорту и, скорее всего, уже имеют в собственности недвижимость. При этом в качестве места для переезда могут рассматривать пригород, в случае если могут работать удаленно или если дорога на работу не занимает более 30 минут.

— Побег из города — общемировая тенденция. Такие переезды связаны с большими затратами, поэтому здесь речь идет не просто о среднем классе, а даже о middle-плюс, — поясняет социолог. — Важно понимать, что эти люди не поедут в деревню, где дома отапливаются дровами, а туалеты — на улице. Отсюда вытекает популярность и активная застройка районов с VIP-жильем. Например, поселки Солнечный и Камышеваха. В будущем эти районы будут разрастаться и появляться новые.

Люди не только убегают из городов, но и меняют квартиры на жизнь в частном секторе, заявляет эксперт по недвижимости Алексей Олейников. В качестве подтверждения можно оценить объемы введенного в эксплуатацию жилья. Если до 2020-го каждый год индивидуальных домов вводилось в среднем около 1,3 млн кв. м, а общая доля по вводу постепенно снижалась из-за роста объемов ввода многоквартирных домов. То в конце 2021 года частных домов было введено уже 1,45 млн кв. м при общих 2,7 млн кв. м введенного жилья.

То есть и доля частного домовладения, и объемы ввода ИЖС начали набирать обороты. Это происходит из-за серьезного роста цен на квартиры в новостройках, и сегодня купить дом уже выйдет значительно дешевле.

— Навскидку, за 8 миллионов рублей можно получить частный дом площадью в 100 квадратных метров со всеми коммуникациями, уже готовый к заселению. А квартиру той же площади за 8 миллионов рублей можно приобрести только в виде стройварианта, — поясняет Олейников.

Чаще всего коттеджи — комфортные и красивые. Владельцы такого типа жилья, имеющие высокий доход, в большинстве случаев обращаются за проектами и оформлением домов к архитекторам и дизайнерам. Эта тенденция будет развиваться и в будущем.

Светлое будущее

Ростов сейчас не в лучшей форме, но ситуация не безысходная, считает архитектор Сергей Алексеев.

— Я верю, что будущее будет светлым. Из любого кризиса мы сможем найти позитивный выход. Почему ситуация кризисная? Потому что у нас пока что нет единой градостроительной политики, — говорит Алексеев. — Сейчас, с приходом нового главного архитектора ситуация может измениться.

Первое, что придет в Ростов в ближайшие три года — кризис перепроизводства. Речь идет о квадратных метрах в многоэтажных домах. Алексеев отметил, по его наблюдениям, квартиры в 25–30 этажных башнях покупают всё меньше. Между тем капиталистической системе свойственны кризисы, в них нет ничего смертельного. Такое развитие событий негативно скажется на инвесторах и строителях, но положительно — на городе в целом.

— Качественное изменение ситуации неизбежно. Перепроизводство всегда заставляет изменить характер событий и искать новые решения. Я уповаю на то, что в Ростове будут строить качественное жилье и проводить комплексные реконструкции территорий. И в России есть примеры, где КРТ прошло, скажем, человечно, — говорит архитектор.

Смена градостроительной парадигмы приведет к возвращению европейского типа этажности. Низкая и средняя этажность положительно сказывается на людях — связи становятся крепче, в таких домах безопаснее жить, поскольку соседи знают друг друга как минимум визуально.

— Во дворе трехэтажного здания гораздо проще следить за ребенком, чем во дворе высотки. Низкие дома пасут детей как овечек. Это важно, — считает Алексеев.

На юге есть потенциал и запрос от клиента для появления качественных проектов с интересной архитектурой и благоустройством. Есть примеры малоэтажных проектов, например клубный поселок «Близкий» в Краснодаре, рассказывает Надежда Каграманян.

— «Близкий» — это жилой комплекс таунхаусов с европейской архитектурой, единой средой и атмосферой добрососедства, — говорит Каграманян. — Автор проекта, архитектор Александр Дорохов стремился воссоздать среду маленького европейского города. Сомасштабная архитектура, квартальная застройка, собственный сквер. Фасад каждого таунхауса уникален и подчеркивает индивидуальность его жителей.

Будущее, по мнению эксперта, за проектами с авторской архитектурой, благоустройством и общественными пространствами.

Птичьи гнезда

Квартиры в современных домах уменьшаются. В новых ЖК легко можно найти жилье площадью 20–25 квадратных метров. Маленькие квартиры, безусловно, дешевле, а застройщики ориентируются на разные целевые аудитории.

— Почему своей популярности не теряют квартиры в дореволюционных домах? Потому что они добротные. И важно отметить, там большие квартиры. Когда в крохотной квартире живет одинокий человек или молодая пара — это относительно приемлемо, но если в семье появляется ребенок? Эти квартиры бесперспективны. Сейчас нет жилищного кризиса, нет потребности в покомнатном заселении и создании коммуналок, — добавляет Алексеев.

Будущее, по мнению архитектора, за большими квартирами и комфортным жильем в домах малой и средней этажности.

Надежда Каграманян, напротив, считает, что средняя площадь квартир в новостройках будет снижаться. Сейчас это 50–55 квадратных метров для класса комфорт, но в Москве мы уже видим среднюю площадь 42 квадратных метра для бизнес-класса.

— С одной стороны, это связано ростом стоимости квадратного метра, с другой — с изменением портрета клиента. Молодые люди рациональны и не готовы вкладывать в излишние квадратные метры, гораздо важнее для них среда, в которой они будут жить, — поясняет эксперт. — Поэтому будущее не за большими квартирами, а за общественными пространствами — соседскими центрами, коворкингами, общими гостиными, где можно провести время и пообщаться с друзьями. Хороший пример соседского центра расположен в Тюмени в микрорайоне Видном.

Если качественно отремонтировать историческое здание — оно простоит вечность, считает Алексеев. И ничто, кроме землетрясения и бомбежки, его не разрушит. Без прошлого нет будущего, поэтому восстанавливать и приводить в порядок наследие Ростова нужно уже сейчас. На это уйдут десятилетия, но зато удастся сохранить лицо города и вдохнуть в исторический центр новую жизнь.

— Многие дома, которые сейчас пытаются снести, нужно спасать. Это наш золотой фонд. Более того, это может оказаться выгоднее. Есть ситуации, когда снос дома стоит, к примеру, 17 миллионов рублей, а реконструкция — 15, — говорит Алексеев. — Стоит заменить деревянные перекрытия на монолитные железобетонные, сгораемую кровлю — на несгораемую, и это уже может гарантировать, что здание прослужит еще столетия.

Архитектор считает, что восстановление исторического центра также задача, которая будет воплощена в будущем.

Эволюция частного сектора

В Ростове есть два полюса: с одной стороны — человейники, которые ростовчане интуитивно не любят, с другой — малоэтажная жилая застройка, говорит Алексеев. И если в СССР частный сектор был обречен, то сейчас частной собственности ничего не угрожает. Коттеджное строительство будет и дальше эволюционировать.

— Частное жилье — самое комфортное для города. Современные богатые люди не селятся в 25-этажных домах. Они покупают участок и строят большой дом с бассейном и садом. Это жилье эволюционирует, — рассказывает эксперт. — В Ростове много молодых архитекторов, которые прекрасно проектируют частные дома. Застройка качественно меняется, и за ней будущее в том числе. Это комфортно, спокойно, безопасно.

Потенциал для развития малоэтажного строительства высокий. В городе есть места исторической застройки частного сектора, также бывшие садовые товарищества сейчас активно застраиваются новыми домами. На практике это некомфортное жилье — узкие грунтовые дороги, отсутствие освещения и общественных пространств, рассказывает Каграманян. Будущее малоэтажного строительства — в загородных поселках.

— У нас есть хорошие примеры: поселки с единой средой, архитектурой, ухоженными улицами, скверами, но без социальной и коммерческой инфраструктуры. Отсутствие школ, детских садов и плохое транспортное сообщение с городом — это ключевые проблемы загородного жилья, которые можно решить, развивая загородку в рамках комплексного развития территорий, — говорит эксперт.

Алексеев говорит, что профессия архитекторов сейчас в упадке. Золотые годы — с конца девяностых по середину нулевых — остались в прошлом. Сейчас город застраивают проектировщики и бенефициары, но никак не архитекторы.

— Я верю, что наша профессия вернется к управляющему началу. Сейчас просто экономически к нам невыгодно обращаться. В итоге мы наблюдаем диктат чистой прибыли, который приводит к таким негативным последствиям, — рассуждает эксперт. — Но мы на пути к тому, чтобы из южного города превратиться в современный и комфортный мегаполис. У нас это точно получится. Ростов сам по себе — удивительное явление.